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これからの中古住宅の探し方

中古住宅の探し方_タイトル

 

皆さんは中古住宅の購入を考えたとき、どのように動きますか?多くの方が以下のような流れをイメージするのではないでしょうか?

 

これからの中古住宅の購入方法②

 

  1. 物件探し
  2. 内覧依頼
  3. 物件の購入
  4. リフォーム業者を探す
  5. プランを決める
  6. 工事
  7. 引き渡し

 

もちろん、この流れも間違いではありません。

 

しかし、一つ大きな問題があります。それは、リフォームするまで「中古住宅の状態(中身)が分からない」ということです。内覧では表面的な部分しか見ることができませんから。

 

普段のお買い物でも、高額な商品を「中身が分からないけど、デザインが素敵だから」と購入する人は滅多にいないと思います。

 

しかし、群を抜いて高額な中古住宅の購入に関してはそれがまかり通っているのです。「家の状態が分からないまま購入する」これって、非常に怖いことだと思いませんか?

 

実際、購入後に瑕疵(欠点)が発覚することは珍しくありません。「リノベーション工事で崩した壁の中にシロアリの巣が見つかり、多額の駆除費用・修繕費用がかかった」「雨漏りの影響で内部の木材が腐っており、補修費の金額が想定よりあがってしまった」等、頭を抱えている人が大勢いるのです。

 

今回は、中古住宅購入後の後悔を減らすために生まれた、住宅のプロと一緒に行う、物件診断ありきの【これからの中古住宅の探し方】についてご紹介します。

 

 

中古住宅をリノベーションして住む人が増えています。

 

これからの中古住宅の探し方】の前提にあるのが、「中古住宅購入後、リノベーションして住む」という考え方です。

 

近年、中古住宅を選ぶ人が増えているのは、この「リノベーションして住む」という選択肢に多くのメリットがあるからに他なりません。

 

【これからの中古住宅の探し方】をご紹介する前に、まずはリノベーションのメリットを見ていきましょう。

 

メリット① 中古住宅は新築より広い物件が多い

 

ライフスタイルの変化や土地の問題で、新築の建築面積は現在の方が狭くなっています。広い物件をお探しの方は“中古住宅の方がご希望に沿う物件を見つけやすい”といえます。

 

  • 20年前の新築の建坪は36坪〜42坪
  • 現在の新築の建坪は27坪〜34坪

 

メリット② 中古住宅は同規模の新築の7割程度の予算で購入できる

 

当然ですが、新築より中古住宅の方が安く購入できます。そしてその中古住宅を自分好みにリノベーションしても費用総額は新築の7割程ですみます。

 

これからの中古住宅の購入方法③

 

予算を抑えたい方だけでなく、

 

  • 住みたい地域で気に入る新築が見つからない
  • 内装や設備をワンランク上のものにしたい
  • レトロな雰囲気を活かしたい 等

 

こだわりを持つ方に選ばれています。

 

メリット③ 豊富な補助金・助成金を利用できる

 

国は従来の「つくっては壊す」=スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」=ストック活用型の社会への転換を目指し、「長期優良住宅(長く住むための対策を施した家)」を推奨しています。

 

そのため、リノベーションで長く住むための対策(耐震性能アップ・断熱性能アップ・バリアフリー化・子育て支援など)を施した家は、国や自治体から様々な補助金・助成金を受けることができます。

 

補助金・助成金はお客様にとって数百万単位のお金を節約できる非常に有益な制度です。

 

▶︎家の住宅診断と減税など優遇措置を受ける方法について詳しくはこちらをご覧ください。

 

中古住宅購入前に必読。家の住宅診断と減税など優遇措置を受ける方法

 

 

住宅のプロと一緒に行う【これからの中古住宅の探し方】

 

さまざまメリットがある「中古住宅をリノベーションして住む」という選択肢ですが、実は思わぬ“落とし穴”が隠れています。

 

それは、最初にお伝えしたように、家の状態を調べないまま購入すると、購入後に思わぬ瑕疵(欠点)が発覚する可能性があるということです。

 

購入後に瑕疵が発覚すると、以下のようなデメリットが発生します。

 

  1. 余計な費用がかかる
    瑕疵の修繕費用が必要になったり、リノベーション費用のアップが予想されます。

  2. 予定していたリノベーション計画が狂う
    思い通りのデザインや内装にできない可能性があります。

  3. 安全で快適な生活が脅かされる
    瑕疵によっては、家の長寿命化が望めない場合もあります。

 

今回ご紹介する【これからの中古住宅の探し方】は、そんなデメリットを回避し、中古住宅購入時の不安をあらかじめ払拭する最善の方法です。

 

まずは以下の表を見比べてください。上が【従来の中古住宅の探し方】、下が【これからの中古住宅の探し方】です。これからの方は何が違うかお分かりになりますか?

 

これからの中古住宅の購入方法④

 

 

【従来の中古住宅の探し方】

 

  1. 物件探し
  2. 内覧依頼
  3. 物件の購入
  4. リフォーム業者を探す
  5. プランを決める
  6. 工事
  7. 引き渡し

 

【これからの中古住宅の探し方】

 

  1. リフォーム業者を探す
  2. 物件探し
  3. 内覧依頼+診断依頼
  4. 物件診断
  5. プランを決める
  6. 物件の購入
  7. プランを決める
  8. 工事
  9. 引き渡し

 

正解はこちらの3つ。

 

  1. 最初にリフォーム業者という「住宅のプロ」にサポートを依頼する
  2. 購入前に物件診断を行い、住宅の中身を知る
  3. 購入前にリノベーションプランを考えてもらう

 

要は、住宅のプロに、中古住宅を購入する前に、中古住宅の中身を知るための「住宅診断」と、その結果を元にした「リノベーションプラン制作」を依頼し、中古住宅購入の不安をあらかじめ取り除こう!ということです。

 

早速、流れを一つ一つ見ていきましょう。

 

1. リフォーム業者を探す

 

中古住宅購入を希望するほとんどの方が、まずは不動産情報誌やインターネット、不動産業者等でどんな物件があるかリサーチすると思います。

 

しかし、【これからの中古住宅の探し方】では、物件を探すより先に、リフォーム業者、それもカワノのように「物件の提案・物件診断・補助金提案・改修工事・アフターフォローまでをワンストップで行う業者」を探す必要があります。

 

ここで「なぜ、不動産業者や普通のリフォーム業者ではダメなの?同じ住宅のプロなのに」と疑問に思った方も多いのではないでしょうか?その理由は、事業テリトリーの違いにあります。

 

事業テリトリーの違い。「物件探しから施工までトータルで請け負う業者」を選んだ方が良い理由

 

カワノのように「物件探しから施工までトータルで請け負う業者」と、「一般的な不動産業者」「専業のリフォーム業者」はそれぞれ事業テリトリー(業務内容・業務に対する意識)が違います。

 

【これからの中古住宅の探し方】をサポートするには、物件探しから施工まで全ての工程に対応する必要があるため、必然的に「トータルで請け負うことができる業者」が一番適しているということになります。

 

○不動産業者

 

  • 物件を速やかに引き渡すのが仕事です。
  • 通常、不動産業者が物件を仲介する場合、契約までの期間は2週間程度。
  • 売主さんのためにも物件をなるべく早く売りたいと思っています。
  • 事業テリトリー外である「住宅診断」や「補助金」の提案をすることはほぼありません。

 

◯専業のリフォーム業者

 

  • リフォームするのが仕事です。
  • 事業テリトリー外である、「物件探し」や、「住宅診断」、「補助金」の提案をすることはほぼありません。

 

◯物件探しから施工までトータルで請け負う業者

 

  • 仕事は、物件提案、物件診断、補助金提案、改修工事等、多岐にわたります。
  • 【これからの中古住宅の探し方】に関する全ての工程が事業テリトリーに含まれています。
  • それぞれに専門スタッフを揃え、知識・技術をご提供します。

 

2. 物件探し

 

これからの中古住宅の探し方⑤

 

リフォーム業者と一緒に物件を探します。リフォーム業者は住宅のプロの視点で、立地、周辺環境、間取り、家の状態等についてさまざまなアドバイスを行います。

 

①内覧依頼+住宅診断依頼

 

気になる物件があれば、リフォーム業者と一緒に内覧へ出向きます。

 

内覧の際のポイントは、“見た目に惑わされないこと”です。いくら見た目がきれいでも見えない部分に瑕疵(雨漏りやシロアリなど)が隠れている可能性があります。

 

実際、立地よし、見た目よしの中古住宅を見に行ったら、「外壁のサイディングに隙間があった(貼り替え案件)」「床に素人では気づかない違和感があった(シロアリの可能性大)」等の瑕疵を発見することが珍しくありません。

そして、そんな瑕疵を隠したまま販売されている中古住宅が多々あるのです。

 

私たち住宅のプロはそういった実例も踏まえ、適切なアドバイスを行います。内覧終了後、総合的に考えて「前向きに検討したい」と思ったら、リフォーム会社に物件診断を依頼します。

 

②物件診断

 

内覧時は、家の表面的な部分しか見ることができません。

 

中古住宅の状態(構造・内側)を知るために、物件診断を行います。リノベーションに利用できる補助金・助成金申請にも、この物件診断が必須です。

 

物件診断には「インスペクション」と「耐震診断」があります。

 

「インスペクション」

インスペクションとは、簡単にいうと住宅の健康診断です。住宅に精通した診断士が、国土交通省の定める基準に従い、基礎から外壁、天井まで家全体を細かく検査し、住宅の安全性や劣化状況を確認します。

 

2018年4月より、中古住宅売買時にインスペクションの説明をすることが義務付けられていますが、「説明しない業者」も多いので注意が必要です。

 

▶︎#インスペクション一覧

 

耐震診断

インスペクションが健康診断であれば、耐震診断はより専門性の高い精密検査です。耐震技術認定者の資格を持つ耐震診断のプロが専門器具を使い、外回りから壁・床・基礎などあらゆる箇所を検査し、耐震性能を評価します。

 

▶︎耐震診断について詳しくはこちらをご覧ください


インスペクション、耐震診断共にチェック項目は決まっていますが、業者によって診断クオリティに差が生じることがあります。

 

差の原因は経験信念です。

 

経験が浅く、信念のない業者は、診断が雑になる傾向にあります。もちろん、技術的にも未熟な場合が多いです。業者を選ぶ際はホームページなどで、実績や想いを確認するようにしましょう。

 

カワノは以下をモットーに掲げ、その実現のために住宅診断に力を入れています。

 

  • 大分県にお住まいの方々の住環境の向上
  • お客様との信頼関係の構築=小手先だけのお付き合いではなく、長くいい関係を築く

 

診断のご希望があれば、お気軽にご相談ください。

 

中古住宅の場合:インスペクション・耐震診断共に3件まで無料
既存住宅の場合:大分市・別府市近郊の方の方に限り、耐震診断5,500円

 

3. リノベーションプランを決める

 

これからの中古住宅の探し方⑥

 

住宅診断の診断結果を元に、リノベーションプランを考えます。

 

購入前にプランを考えておけば、リノベーション費用も含めたおおよその予算感を掴むことができます。

 

よく、「中古住宅をリノベーションする場合、どのくらい希望を反映できるの?」というご質問をいただきますが、基本的に外側の形以外ほぼ全て変更可能です。

 

新築より家そのものの予算を抑えることができるので、その分、内装や家の性能にこだわる人が多いです。

 

①家の性能

 

住宅をより長寿命化させることがスタンダードになりつつあります。中古住宅もリノベーションで国の補助金レベル(高性能)まで、構造の性能向上を行うことができます。

 

②デザイン

 

床材・壁紙・間取り等は新築同様に変更することができます。

 

また、元々ある“既存の物”を活かせるのもリノベーションの醍醐味です。例えば、新しく製作すると高額になる欄間を空間デザインの一部としたり、今ではほとんど造れる職人がいない船底天井をそのまま残したり。新築では難しい内装も実現可能です。

 

カワノの場合、お客様の希望と家の状態をすり合わせながら複数のプランをご提案します。

 

  • 部分的にリノベーションする場合の費用
  • 骨組みだけ残して、全面的にリノベーションする場合の費用
  • シロアリや雨漏りなどの瑕疵があった場合の修繕費用
  • どんな補助金・助成金が使えるか など

 

プラン、費用に納得できた場合のみ、購入へ進みます。

 

4. 物件の購入

 

家の状態、リノベーションをした場合の費用、瑕疵の修繕費用など全てを理解した上で購入するため、「購入後に、思った家と違った」という失敗・後悔がありません。

 

5. リフォーム・リノベーションプランを決める

 

さらにプランを練り直すこともできます。

 

6. 工事

 

プラン決定後、工事に入ります。

 

最初からずっとサポートしてきたリフォーム会社が施工するため、希望との齟齬がありません。

 

7. 引き渡し

 

お引き渡し後も、「アフターフォロー」という形でリフォーム会社とのお付き合いは続きます。

 

 

さいごに

 

「中古住宅をリノベーションして住む」は非常にメリットの多い選択肢です。

 

しかし、購入前に住宅診断を実施しない【従来の中古住宅の探し方】では、「購入後に重大な瑕疵(欠点)が見つかった」「予想外の修繕費用のせいでリノベーション費用が大幅にアップした」等の問題に直面する人が大勢いるという事実を忘れてはいけません。

 

実際、私たちもそのような方々からたくさんの相談を受けてきました。相談を受ければ、もちろん、誠心誠意対応させていただきますが、“購入後”の場合、修繕するにしろ、リノベーションするにしろ選択肢は限られます。

 

「この家の状態なら購入をやめた方がよかったのに」と思ったことも一度や二度ではありません。だからこそ、カワノは、今回ご紹介させていただいた【これからの中古住宅の探し方】を推奨しています。

 

【これからの中古住宅の探し方】における一番のメリットは、住宅診断により、“購入前に”家の状態を知り、リノベーション計画(予算・間取り等)を立てられるということです。購入前に上記情報が分かれば選択肢が広がります。納得できないのであれば購入をやめることも可能です。

 

そして、これは中古住宅の買い手だけでなく、売り手にとっても非常に大きなメリットになります。

 

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